Os 7 riscos mais comuns em contratos de aluguel (e como evitar)

Você achou o apartamento, combinou o preço e o proprietário mandou o contrato. Tudo parece ok — até você descobrir, 6 meses depois, que tem uma cláusula te obrigando a pintar o imóvel inteiro na saída, mesmo que as paredes estejam perfeitas.

Contratos de aluguel no Brasil seguem a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), mas isso não impede que muitos venham com cláusulas problemáticas, informações faltando ou condições que só beneficiam o proprietário. O pior: a maioria dos inquilinos só descobre o problema quando já é tarde.

Aqui estão os 7 riscos mais comuns que encontramos analisando centenas de contratos de aluguel — e como se proteger de cada um.

1. Ausência de vistoria documentada

Esse é o campeão de problemas. O contrato menciona "vistoria de entrada" mas ninguém faz de verdade. Ou faz, mas sem fotos, sem assinatura das duas partes, sem detalhamento.

Na saída, o proprietário olha uma mancha na parede e desconta da caução. Você jura que a mancha já estava lá. Sem vistoria documentada, é a sua palavra contra a dele.

Como evitar: Exija um laudo de vistoria com fotos de todos os cômodos, assinado por ambas as partes. Faça isso ANTES de receber as chaves. Guarde uma cópia. Na saída, repita o processo pra comparar.

2. Multa de rescisão desproporcional

Contratos com multa fixa de 3 meses de aluguel pra qualquer rescisão antecipada, independente de quando você sai. Isso é mais comum do que deveria — e pode ser ilegal.

A Lei do Inquilinato diz que a multa deve ser proporcional ao período restante. Se você tem contrato de 12 meses e sai no 9º, a multa deveria ser proporcional a 3 meses, não o valor cheio.

Como evitar: Procure no contrato a palavra "proporcional". Se a multa é fixa e alta, negocie antes de assinar. A lei está do seu lado.

3. Índice de reajuste desfavorável

IGP-M foi o índice padrão por décadas. Mas em 2021 ele chegou a 37% — imagina seu aluguel subindo mais de um terço de uma vez. Muitos contratos antigos ainda usam IGP-M por inércia.

O IPCA tem sido mais estável (em torno de 4-6% ao ano) e é o mais usado atualmente. A diferença pode significar centenas de reais por mês.

Como evitar: Negocie IPCA como índice de reajuste. Se o contrato já diz IGP-M, peça pra trocar antes de assinar. A maioria dos proprietários aceita — eles também preferem previsibilidade.

4. Responsabilidades de manutenção vagas

"O locatário é responsável pela conservação do imóvel." Tá, mas o que isso significa na prática? Se o encanamento estoura por desgaste natural, quem paga? E se o portão eletrônico para de funcionar?

A regra geral: reparos estruturais e desgaste natural são do proprietário. Manutenção do dia a dia (trocar lâmpada, desentupir pia) é do inquilino. Mas se o contrato não detalha, vira discussão.

Como evitar: O contrato deve separar claramente "reparos estruturais" (proprietário) de "manutenção ordinária" (inquilino). Quanto mais específico, melhor.

5. Falta de cláusula sobre benfeitorias

Você instala um ar-condicionado, troca o piso do banheiro, coloca armários planejados. Na saída, o proprietário diz que fica tudo — e não te paga nada. Ou pior: pede pra você remover tudo e deixar como estava.

Sem cláusula de benfeitorias, a lei distingue entre "necessárias" (sempre indenizáveis), "úteis" (indenizáveis se autorizadas) e "voluptuárias" (não indenizáveis). Mas provar o que é o quê vira uma dor de cabeça.

Como evitar: Inclua no contrato uma cláusula dizendo o que acontece com melhorias feitas pelo inquilino. Se vai instalar algo caro, peça autorização por escrito e combine se será indenizado ou não.

6. Garantia locatícia irregular

Caução de 4 meses de aluguel? Ilegal — o máximo é 3 (art. 38 da Lei do Inquilinato). Exigir caução E fiador ao mesmo tempo? Também ilegal. Pedir depósito em conta pessoal do proprietário? Irregular — deveria ser em caderneta de poupança.

Muitos contratos pedem garantias acima do permitido por lei. O inquilino, com pressa de fechar o negócio, aceita sem questionar.

Como evitar: Conheça os limites legais. Caução: máximo 3 meses, depositada em poupança. Só pode exigir uma modalidade de garantia (caução OU fiador OU seguro-fiança). Se pedirem mais, é abusivo.

7. Ausência de seguro contra incêndio

Ninguém gosta de pensar nisso, mas incêndios acontecem. Se o imóvel pega fogo e não tem seguro, quem arca com o prejuízo? O contrato deveria prever isso — e na maioria dos casos, não prevê.

O seguro contra incêndio é barato (R$200-400/ano pra apartamento) e protege o patrimônio de ambas as partes. Geralmente é responsabilidade do inquilino, mas precisa estar no contrato.

Como evitar: Inclua uma cláusula obrigando a contratação de seguro contra incêndio. Defina quem paga (geralmente o inquilino) e exija apresentação da apólice anualmente.

Como verificar seu contrato rapidamente

Revisar tudo isso manualmente leva tempo. Se você quer uma análise rápida, o Firmou tem um analisador de contratos gratuito: faz upload do PDF e em 30 segundos recebe um score de segurança com os riscos identificados.

Não substitui a leitura completa, mas te mostra exatamente onde prestar atenção. É como um raio-X do contrato — você vê os problemas antes de assinar.